Crédito rural: Por que alienação fiduciária da terra, e não hipoteca?
João Henrique de Souza Freitas
Produtor precisa olhar além dos juros: a garantia escolhida pode colocar no centro da operação o patrimônio construído durante gerações.
Falo sobre este assunto em três condições que me aproximam diretamente da realidade de quem está no campo: como secretário municipal da Agricultura de Araraquara, produtor rural e engenheiro agrônomo.
E faço um alerta aos produtores que estão buscando crédito para custear a produção, financiar máquinas, investir ou renegociar dívidas:
não analise apenas juros, prazo e parcela. Analise, principalmente, a garantia que está oferecendo.
A alienação fiduciária de imóveis vem ocupando espaço relevante nas operações de crédito rural. Segundo divulgação do próprio Banco do Brasil, 70% das operações contratadas em sua carteira de agronegócios na Safra 2025/26 utilizaram alienação fiduciária.
O dado demonstra a importância de uma discussão que vai muito além de uma instituição financeira.
POR QUE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?
O banco tem o legítimo direito de exigir garantias para o dinheiro que empresta.
A questão é outra: por que colocar a própria terra em alienação fiduciária quando podem existir outras garantias para a operação, inclusive hipoteca?
Na hipoteca, o produtor permanece proprietário do imóvel, que fica gravado como garantia.
Na alienação fiduciária, a estrutura é diferente: constitui-se propriedade fiduciária em favor do credor para garantir a dívida, permanecendo o produtor, em regra, na posse direta do imóvel enquanto cumpre a obrigação.
Em caso de inadimplência, cumpridos os requisitos legais, poderá ocorrer a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, posteriormente, a realização do imóvel em leilão.
É importante esclarecer que a hipoteca também pode levar à perda do imóvel e, desde alterações legislativas recentes, admite mecanismos extrajudiciais de execução em determinadas situações.
Portanto, hipoteca não significa ausência de risco.
Mas isso não elimina a pergunta que o produtor deveria fazer antes de contratar: por que alienação fiduciária? Existe outra garantia suficiente e menos gravosa para esta operação?
A TERRA NÃO É UM IMÓVEL QUALQUER
Para o produtor rural, terra não é apenas patrimônio.
É instrumento de trabalho, fonte de renda e, muitas vezes, resultado do esforço de várias gerações.
Por isso, imagine uma propriedade avaliada em R$ 2 milhões sendo oferecida em garantia de um financiamento de R$ 800 mil.
A pergunta não pode ser somente: “Quanto vou pagar por mês?”
Também precisa ser: “Quanto do meu patrimônio estou colocando em risco para conseguir esse crédito?”
O produtor deve conhecer o valor atribuído ao imóvel, quais dívidas a garantia efetivamente abrange e se existe possibilidade de oferecer outra garantia compatível com o financiamento.
E SE A SAFRA DER ERRADO?
No campo, capacidade de pagamento não depende apenas de planejamento.
Existe seca, excesso de chuva, geada, granizo, pragas, queda dos preços, aumento dos fertilizantes, diesel e defensivos.
Uma propriedade economicamente saudável hoje pode enfrentar dificuldades amanhã.
E é justamente por isso que o produtor não pode descobrir a força da garantia somente depois que a safra deu errado.
Também considero perigoso contratar pensando: “Se eu não conseguir pagar, depois renegocio.”
Existem situações em que as normas do crédito rural asseguram ou permitem prorrogação de obrigações, desde que preenchidos determinados requisitos.
Mas prorrogação, renegociação comercial e programas extraordinários de parcelamento não são a mesma coisa.
A simples criação de um programa de renegociação não significa, automaticamente, que toda operação será abrangida, que o banco será obrigado a aderir ou que a execução de uma garantia estará suspensa.
Por isso, o produtor não deve colocar sua terra em alienação fiduciária contando com a certeza de que haverá uma renegociação no futuro.
O PRODUTOR PRECISA PERGUNTAR ANTES DE ASSINAR
Antes de oferecer um imóvel rural como garantia, algumas perguntas são essenciais: É realmente necessária a alienação fiduciária?
O banco aceita hipoteca ou outra garantia? O valor do imóvel é proporcional ao crédito concedido?
A garantia cobre somente esta dívida ou também outras obrigações?
O que acontece se eu não conseguir pagar?
Quais são meus direitos em caso de quebra de safra?
Em que momento poderá ocorrer a consolidação da propriedade e o leilão?
Essas respostas precisam ser conhecidas antes da assinatura.
NÃO SOU CONTRA O CRÉDITO. SOU A FAVOR DO CRÉDITO RESPONSÁVEL
O produtor precisa dos bancos.
Precisa de financiamento para plantar, investir, modernizar a propriedade e continuar produzindo.
E o banco, evidentemente, precisa de segurança para emprestar.
Mas essa relação precisa ser equilibrada.
O banco precisa proteger o crédito. O produtor precisa proteger a terra.
Por isso, considero necessário ampliar a discussão sobre a utilização da alienação fiduciária de propriedades rurais e sobre a proporcionalidade das garantias exigidas nas operações de crédito.
Se existem diferentes formas de garantir uma dívida, o produtor precisa conhecer as alternativas e compreender por que sua terra está sendo exigida em determinada modalidade.
Meu alerta, como produtor rural, engenheiro agrônomo e secretário municipal da Agricultura, é simples:
NÃO ASSINE UMA GARANTIA QUE VOCÊ NÃO ENTENDE
Leia o contrato. Peça uma cópia. Confira a matrícula. Pergunte se existe outra garantia possível. Faça as contas considerando também uma safra ruim e procure orientação profissional antes de comprometer um patrimônio relevante.
O crédito deve ajudar o produtor a continuar produzindo — e não fazer com que ele descubra, tarde demais, o tamanho do patrimônio que colocou em risco.
CRÉDITO É FERRAMENTA PARA PRODUZIR. A TERRA É PATRIMÔNIO PARA PRESERVAR
Antes de assinar, entenda a garantia.
E antes de colocar sua terra em alienação fiduciária, pergunte: por que não outra garantia? (João Henrique de Souza Freitas é Secretário Municipal da Agricultura de Araraquara, produtor rural e engenheiro agrônomo; 31/8/26)